Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 13.10.2010 zum AZ: VIII ZR 98/10 entschieden, dass ein Mieter die Zahlung der Mietkaution davon abhängig machen darf, dass ihm der Vermieter ein insolvenzfestes Konto benennt.
Welcher Mieter kennt es nicht. Bei Beginn eines neuen Mietverhältnisses verlangt der Vermieter Mietkaution. Dies darf er nach dem Gesetz auch, bis zu 3 Nettokaltmieten. Allerdings darf der Vermieter die Mietkaution nicht einfach auf seinem Konto lassen. Vielmehr ist er verpflichtet, die Mietkaution getrennt von seinem Vermögen, auch den normalen Mieteinnahmen, anzulegen. Der Bundesgerichtshof entschied nun, dass der Mieter zudem verlangen darf, die Kaution nur zu bezahlen, wenn der Vermieter ihm ein insolvenzfestes Konto benennt. Denn der Vermieter muss die Kaution, unabhängig davon, was konkret zwischen Mieter und Vermieter vereinbart wurde, so getrennt von seinem Vermögen anlegen, dass die Kaution vor dem Zugriff der Gläubiger des Vermieters geschützt ist. Der BGH entschied, dass dieser Schutz des Mieters während des Mietverhältnisses bereits von vornherein für die Kaution zu gewähren ist.
Vielfach ist es so, wie auch in dem der Entscheidung zugrunde liegenden Fall, dass der Vermieter die Kaution zu Anfang des Mietverhältnisses in bar verlangt. Im betreffenden Fall war vereinbart, dass der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Verpflichtungen eine Barkaution in Höhe von 2.000 Euro auf ein Mietkautionskonto gibt – Übergabe an den Vermieter beim Einzug. Auch war vereinbart, dass der Vermieter diese Geldsumme getrennt von seinem Vermögen bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen hat. Wie üblich stehen die Zinsen dem Mieter zu.
Die Zinsen erhöhen die Sicherheit. Auch ist die normale Regelung getroffen worden, dass der Mieter berechtigt ist, die Kautionssumme in 3 Monatsraten bezahlen kann. Die Mieter zahlten die Kaution weder gänzlich noch in Raten. Sie begründeten dies damit, dass sie erst zahlen müssten, wenn der Vermieter ihnen ein gesondertes und den gesetzlichen Anforderungen genügendes Mietkautionskonto benannt und nachgewiesen hätte. Der Vermieter hingegen vertrat die Auffassung, dass er den Mietern im Vorfeld der Kautionszahlung das Kautionskonto nicht mitteilen müsste. In der Folge kündigte er das Mietverhältnis gerade wegen der fehlenden Kautionszahlung.
Erstinstanzlich wurde der Vermieter abgewiesen. In der Berufungsinstanz wurde ihm recht gegeben. Der Bundesgerichtshof entschied dann schlussendlich zugunsten des Mieters. Nach § 551 Absatz 1 BGB hat, so der BGH, der Vermieter eine ihm überlassene Mietsicherheit unabhängig von der gegebenenfalls vereinbarten Anlageform getrennt von seinem Vermögen anzulegen. Dies macht aber nur dann Sinn, wenn die Kaution den Schutz von Anfang an genißt. Andernfalls würde zu Beginn des Mietverhältnisses eine Lücke klaffen, die zulasten des Mieters gehen könnte. Da mangels Mitteilung eines insolvenzfesten Mietkautionskontos die Verpflichtung zur Kautionszahlung bei den Mietern nicht bestand, haben diese ihre Pflicht nicht verletzt und die auf die Pflichtverletzung gestützte Kündigung war unwirksam.